Para comparar presupuestos de reformas de viviendas, comprueba primero que todos describen el mismo trabajo. Revisa cantidades, materiales, instalaciones, exclusiones, impuestos y condiciones de contratación. Si una propuesta conserva las ventanas y otra las sustituye, el total no te permite decidir cuál te conviene. Necesitas saber qué diferencia hay entre ambas y cuánto cuesta resolverla. Aquí te explicamos cómo leer las partidas, ordenar las ofertas y qué pedir por escrito antes de contratar.
Antes de comparar precios, iguala el trabajo que estás pidiendo
Es habitual explicar a varias empresas que quieres renovar cocina, baños, suelo e instalaciones. Cada una puede interpretar algo distinto: conservar parte de las tuberías, sustituir toda la red, instalar una cocina sin electrodomésticos o incluir también los armarios. Aunque hayan visitado la misma vivienda, sus propuestas pueden responder a reformas diferentes.
Prepara una base común: plano del estado actual y de la distribución prevista, relación de trabajos, mediciones, materiales definidos y condiciones de ejecución. Todas las empresas deben presupuestar esa misma versión. Si alguna propone otra solución, pídele que la presente como alternativa separada.
En una reforma integral, nosotros desarrollamos el proyecto antes de cerrar el presupuesto. Así podemos definir lo que se conserva, lo que se demuele y lo que se construye. Puedes conocer esta secuencia en nuestra página de presupuesto de reforma integral en Madrid.
Una partida tiene que explicar qué se entrega, cuánto se mide y cómo se valora
Un capítulo agrupa trabajos, como electricidad o carpintería. Una partida describe una unidad concreta dentro de ese capítulo. Para revisarla necesitas su descripción, unidad de medida, cantidad, precio unitario e importe. Comprueba también qué operaciones auxiliares incluye.
Ejemplo de información para una partida de pavimento
Modelo de revisión, no una partida ni un precio de una obra concreta.
- Descripción
- Producto y referencia elegidos, espesor, acabado y sistema de colocación.
- Medición
- Superficie por estancia y criterio para medir; unidades de rodapié y encuentros, si se valoran aparte.
- Incluye
- Suministro, transporte, preparación del soporte, instalación y remates definidos.
- Debe aclarar
- Retirada del suelo anterior, regularización, protección, mermas y gestión de residuos.
- Valoración
- Cantidad × precio unitario. IVA y partidas complementarias identificados.
Si lees únicamente «suelo instalado», pregunta si el precio incluye comprar el material, preparar la base y colocar el rodapié. Una descripción ambigua no demuestra que algo esté excluido; significa que aún no lo sabes y necesitas una confirmación escrita.
Revisa las mediciones, no solo los precios unitarios. Un precio por metro cuadrado menor puede terminar dando un importe mayor si se han medido superficies distintas. Para comparar, aplica a cada oferta las cantidades del mismo proyecto y comprueba cómo trata huecos, recortes y desperdicios.
También puede haber partidas con precio global, como una intervención definida o un equipo completo. Son comparables si su alcance está bien descrito. En un contrato a precio cerrado, el desglose explica lo contratado; no implica por sí solo que la liquidación final deba recalcularse según cada medición. Eso debe quedar pactado.
Revisa los capítulos que pueden cambiar el resultado de tu reforma
No basta con que dos ofertas tengan un apartado llamado «instalaciones» o «baños». Comprueba hasta dónde llega cada intervención. Esta relación te permite localizar diferencias sin tener que interpretar el presupuesto entero de una vez.
- Demoliciones y residuos
- Qué tabiques, revestimientos, techos y equipos se retiran. Protección de ascensor y zonas comunes, transporte, contenedores y gestión de residuos. Aclara qué se conserva y quién repara los daños derivados de los trabajos.
- Tabiques, techos y soportes
- Material, espesor, aislamiento previsto, altura y acabado de los nuevos cerramientos. Incluye preparación de paredes, rozas y nivelación del suelo cuando sean necesarias. Una superficie nueva y una existente deteriorada no requieren el mismo trabajo.
- Electricidad e iluminación
- Renovación total o parcial, cuadro, circuitos, tomas y mecanismos definidos en plano. Distingue punto de luz de luminaria: colocar cableado no significa suministrar el foco, la lámpara o el sistema de regulación. Identifica pruebas y documentación aplicables.
- Fontanería y saneamiento
- Tramos que se sustituyen, materiales, llaves, desagües, conexiones y pruebas. Pregunta qué ocurre con las bajantes comunes y los elementos que quedan fuera de la vivienda. Revisa si incluye desmontaje y montaje de los aparatos.
- Climatización y ventilación
- Equipos, potencia justificada, distribución, controles y puesta en marcha. En conductos, suelo radiante o aerotermia, revisa también aislamiento, desagües, espacio ocupado, mantenimiento y trabajos de integración. Una marca sin modelo no define el sistema.
- Cocina
- Módulos y distribución interior, frentes, herrajes, encimera, fregadero, grifería y electrodomésticos. Comprueba referencias, transporte, montaje y conexiones. Si hay una cantidad pendiente de selección, debe identificarse como tal.
- Baños
- Preparación e impermeabilización cuando corresponda, revestimientos, sanitarios, griferías, mamparas y muebles. «Baño completo» no define dimensiones, referencias ni qué accesorios están incluidos. Revisa además pendientes, encuentros y accesos de mantenimiento.
- Ventanas y cerramientos
- Dimensiones, apertura, perfilería, vidrio y prestaciones adecuadas al hueco. Persianas, cajones, sellado, retirada de elementos anteriores y remates interiores. El presupuesto debe describir la ventana instalada, no únicamente el producto.
- Puertas y armarios
- Medidas, composición, acabado, herrajes, tiradores y montaje. En armarios, define también interiores, cajones, baldas y barras. Dos frentes parecidos pueden ocultar equipamientos y trabajos distintos.
- Pavimentos y pintura
- Referencia del suelo, preparación, colocación y remates. En pintura, estado del soporte, reparación, eliminación de revestimientos, acabado y superficies. No compares solo metros: compara el proceso necesario para terminarlos.
- Proyecto y coordinación
- Qué documentos y revisiones incluye el servicio técnico, quién coordina las decisiones y qué seguimiento de obra se contrata. Comprueba si los honorarios están incluidos en el total o se facturan aparte.
- Entrega y cierre
- Limpieza final, comprobación de funcionamiento, documentación de equipos e instalaciones, relación de repasos y atención posterior. Identifica qué se considera obra terminada y qué queda pendiente de resolver.
En un chalet añade los capítulos que realmente intervengan: cubierta, fachada, aislamiento, parcela, drenaje, terrazas, piscina o instalaciones exteriores. En un piso revisa especialmente accesos, zonas comunes y elementos de la finca. La dirección postal no sustituye al análisis de la vivienda.
El interior de un armario también forma parte del presupuesto
En nuestra reforma de la calle Fuencarral, en Chamberí, el proyecto de carpintería definió distribución interior, dimensiones, frentes y acabados. Esa documentación permite saber qué se va a fabricar y qué debe valorar la oferta.
Las imágenes muestran una lámina de armarios y vestidor y una fotografía de otra pieza de carpintería terminada del mismo proyecto. No son un antes y después de un único armario. Lo que queremos señalar es la información que queda por definir cuando una partida dice solamente «armario a medida».
Comprueba las exclusiones y calcula el importe completo
Separa lo incluido, lo excluido y lo que todavía no está definido. Si una partida necesaria falta, pide que la valoren. Mientras no tenga precio y alcance, la diferencia entre ofertas sigue abierta.
- Honorarios y trámites: proyecto, seguimiento contratado, gestión administrativa, tasas e impuestos municipales. Distingue pagar una gestión de pagar la tasa.
- Equipamiento: electrodomésticos, luminarias, mamparas, accesorios y mobiliario. «Preinstalación» o «preparado para» no equivale al equipo funcionando.
- Logística: transporte, medios de elevación, retirada de residuos, protección de zonas comunes y limpieza de entrega.
- Gastos tuyos: mudanza, almacenamiento o alojamiento temporal. Pueden quedar fuera del contrato de obra, pero forman parte de tu planificación económica.
Compara las bases sin IVA y, después, el total con impuestos
Para obras de renovación o reparación, el IVA general es el 21%. El 10% solo procede si se cumplen las condiciones aplicables: destinatario particular que usa la vivienda para fines particulares, al menos dos años desde construcción o rehabilitación y coste de los materiales aportados por quien ejecuta la obra que no exceda del 40% de la base imponible. Una vivienda destinada al alquiler no cumple el requisito de uso particular. Comprueba el caso concreto con la información de la Agencia Tributaria sobre IVA en obras de viviendas.
El tratamiento de construcción o rehabilitación tiene reglas propias. No elijas una oferta porque utiliza un tipo reducido sin justificarlo, ni supongas que todos los conceptos de una reforma tributan igual. Pide base imponible, tipo e importe de IVA y total a pagar.
Si además quieres situar la inversión según superficie y alcance, consulta nuestra guía sobre cuánto cuesta una reforma integral en Madrid. Esa referencia no sustituye el presupuesto de tu vivienda.
Una diferencia inicial puede desaparecer al igualar las partidas
Imagina que recibes estas dos ofertas. Para el ejercicio, suponemos que el resto de trabajos, cantidades, calidades y condiciones son equivalentes, y que las partidas añadidas ya han sido valoradas por escrito.
Ejemplo didáctico: cifras inventadas, sin IVA. No corresponden a una obra ni a tarifas de Arquitectos Madrid 2.0.
Oferta A
94.000 €- Equipamiento interior de armarios no incluido
- + 5.200 €
- Luminarias definidas en proyecto no incluidas
- + 2.800 €
Importe con el alcance completo102.000 € sin IVA
Oferta B
101.000 €- Equipamiento interior de armarios definido
- Incluido
- Luminarias definidas en proyecto
- Incluidas
Importe con el alcance completo101.000 € sin IVA
La diferencia aparente era de 7.000 € a favor de A. Al añadir lo que faltaba, A supera a B en 1.000 €. Todavía habría que revisar impuestos, condiciones y capacidad de ejecución antes de decidir.
Este ajuste solo es válido si las soluciones son equivalentes. Si una empresa propone una carpintería o un sistema de climatización distintos, compara prestaciones y utilidad para tu vivienda. No conviertas automáticamente cualquier diferencia de precio en una falta de calidad.
El contrato debe explicar plazos, pagos y qué ocurre cuando algo cambia
Cuando el alcance está igualado, revisa cómo se va a ejecutar y abonar. Dos presupuestos técnicamente parecidos pueden implicar condiciones muy distintas. Pide que contrato, planos, mediciones y relación de calidades identifiquen la misma versión, con fecha.
Un plazo necesita un punto de partida y unas condiciones
Una duración de obra aislada dice poco si no se aclara cuándo puede empezar. Comprueba disponibilidad, trámites, fabricación de carpinterías, suministros y decisiones pendientes. Define qué se considera entrega y cómo se documentaría una ampliación del plazo. Un calendario muy corto merece revisión, no aceptación automática.
Relaciona cada pago con un compromiso verificable
Revisa anticipo, pagos durante la obra y saldo final. Pregunta qué reserva o suministro justifica cada anticipo y qué documento acompaña al pago. Si se factura por avance, concreta cómo se comprueban los trabajos ejecutados. No existe un reparto de porcentajes que sirva para todas las reformas.
Conserva contrato, presupuesto aceptado y justificantes. La guía de Consumo de la Comunidad de Madrid para reformas explica la documentación, facturación y garantías que debe revisar el propietario.
Un presupuesto cerrado necesita un alcance definido
En nuestro proceso, el presupuesto cerrado se prepara después del proyecto técnico, las calidades y las mediciones completas. Permite contratar una intervención identificada. No significa que puedas añadir trabajos o cambiar materiales sin repercusión económica.
Diferencia un cambio que tú solicitas, una condición oculta que se descubre al intervenir y una omisión o error de la propuesta. No tienen por qué resolverse igual. Pide que se acuerde cómo se describen, justifican, valoran y autorizan las modificaciones, incluida su consecuencia en el plazo.
Si aparece una condición no verificable antes de abrir, comprueba la incidencia con el responsable técnico. Antes de encargar trabajos adicionales, deja constancia de la solución, su coste y su aceptación. Revisa también cómo se descontarían partidas finalmente eliminadas.
Comprueba quién asume la ejecución y a quién puedes reclamar
Identifica la empresa que firma, su NIF, domicilio, interlocutor y responsabilidades contratadas. Pide referencias de intervenciones comparables a la tuya, información del seguro aplicable y cómo se atienden incidencias y repasos. Las fotografías ayudan a valorar lo visible; no sustituyen la documentación ni la explicación técnica.
Pregunta quién coordina instalaciones, carpinterías y decisiones de obra. La participación de especialistas externos no es, por sí sola, un defecto: lo relevante es que las responsabilidades estén claras y que quien contratas responda por su alcance.
Para instalaciones sujetas a seguridad industrial, comprueba la habilitación correspondiente y la documentación de puesta en servicio que proceda. Puedes utilizar el buscador de empresas instaladoras y mantenedoras de la Comunidad de Madrid. Una denominación genérica en el presupuesto no identifica a quien realizará esos trabajos.
Revisa las garantías por escrito, su alcance y el procedimiento de atención. No confundas la garantía comercial de un equipo con las responsabilidades derivadas del trabajo contratado.
Cómo preparamos el presupuesto de tu vivienda
En Arquitectos Madrid 2.0 analizamos el inmueble, desarrollamos el proyecto de reforma y definimos distribución, instalaciones, materiales y carpinterías. Con esa documentación medimos las partidas y preparamos el presupuesto cerrado para el alcance acordado.
Trabajamos como estudio de arquitectura con constructora propia. Proyecto y ejecución se coordinan dentro del mismo proceso, con responsables identificados. Si necesitas preparar tu intervención, te explicamos qué información revisamos y cómo avanzamos en la página de presupuestos.
Dudas frecuentes al comparar presupuestos de reforma
¿Cuántos presupuestos tengo que pedir?
No hay un número que garantice una buena elección. Dos o tres propuestas pueden ser útiles si responden al mismo proyecto y puedes revisar su alcance. Acumular ofertas basadas en ideas distintas no mejora la comparación. Primero prepara la documentación y selecciona empresas adecuadas al tipo de intervención.
¿Puedo comparar las reformas por el precio por metro cuadrado?
Puede servir como orientación inicial, siempre que coincidan superficie de referencia y alcance. No permite decidir por sí solo: cocina, baños, instalaciones, ventanas y carpinterías no dependen únicamente de los metros del piso. Para contratar, compara trabajos y condiciones concretos.
¿Qué hago si una empresa entrega una sola cifra?
Pide el alcance que respalda ese importe: planos, calidades, cantidades e inclusiones. Un precio global puede ser válido para un trabajo definido, pero «reforma completa» no explica qué estás contratando. Si no puedes identificarlo, todavía no tienes una propuesta comparable.
¿Un presupuesto cerrado evita cualquier coste adicional?
Se refiere al alcance contratado. Necesita proyecto técnico, calidades y mediciones completas. Los cambios posteriores y las condiciones ocultas deben tratarse según contrato y documentación; no se confunden con una omisión de la oferta. Revisa el procedimiento de valoración y autorización antes de empezar.
¿Qué ocurre si compro yo los materiales?
Acuerda quién mide, pide, transporta y recibe el material, y quién responde por errores, retrasos o piezas insuficientes. Define qué suministras tú y qué incluye la instalación. Comprueba también qué documentación y garantías corresponde conservar para cada producto y trabajo.
¿Debo elegir la oferta de menor importe?
Puede ser adecuada si mantiene el alcance, las prestaciones y las condiciones que necesitas. Un importe superior tampoco acredita por sí solo una ejecución mejor. Revisa diferencias, equipo, responsabilidades y planificación. Decide con las partidas aclaradas, no con dudas pendientes de valorar.
Antes de firmar, pide respuesta escrita a estas preguntas
Si tienes varios presupuestos sobre la mesa, envía a cada empresa la misma relación de dudas. La respuesta debe incorporarse a la versión que finalmente aceptes.
- ¿Qué planos, mediciones y calidades utiliza esta oferta y qué versión tienen?
- ¿Qué trabajos, materiales, equipos y honorarios quedan fuera del total?
- ¿Qué partidas siguen pendientes de elección o valoración?
- ¿Cuál es el importe completo, con IVA y otros gastos identificados?
- ¿Cuándo puede empezar la obra y qué condiciones afectan a la entrega?
- ¿Qué justifica cada pago y cómo se comprueba el avance?
- ¿Cómo se valoran, autorizan y documentan cambios, incidencias y partidas eliminadas?
- ¿Quién responde por la ejecución y qué documentación y garantías recibiré?
Cuando estas respuestas están claras puedes comparar qué obtienes, qué compromisos asumes y si la propuesta encaja con tu vivienda. Si falta información, pide una revisión antes de contratar.
Cuéntanos qué vivienda quieres reformar
Si estás preparando una reforma integral en Madrid, podemos empezar por analizar la vivienda y definir la intervención que necesitas. Ese trabajo permite avanzar hacia un proyecto y un presupuesto con el alcance explicado.
Arquitectos Madrid 2.0 · Arquitectura, interiorismo y ejecución de reformas de viviendas.
