Este artículo tiene como objetivo ayudarte sobre el procedimiento y los trámites a realizar a la hora de hacer una reforma en tu vivienda.
La información facilitada en el presente artículo es complementaria a la que ofrece el Ayuntamiento por la vía de las consultas urbanísticas, por lo que en ningún caso sustituye a las mismas ni prejuzga la normativa que resulte de aplicación en la correspondiente tramitación administrativa.
Licencias de obra para reformar una casa
¿Qué licencias o trámites necesito para reformar mi casa en Madrid?
Esta pregunta nos la hacemos todos a la hora de plantearnos la reforma de nuestra vivienda y la respuesta es bien sencilla, depende de los trabajos que se realicen y del tipo de obra.
Aunque es un procedimiento sencillo, desde Arquitectos Madrid 2.0 os dejamos esta hoja de ruta sobre los pasos a seguir.
Reformas integrales de viviendas por Arquitectos Madrid 2.0
LICENCIA PARA SACO O CONTENEDOR DE ESCOMBROS EN MADRID
Independientemente del tipo de obra que vayamos a hacer en nuestra vivienda. Es casi seguro que vamos a generar escombros y por lo tanto vamos a necesitar una autorización para la ocupación de la vía pública con un saco o contenedor de escombros.
El procedimiento es bastante sencillo y se realiza de forma telemática desde la web del Ayuntamiento de Madrid. Desde la plataforma se rellenan los impresos y se paga la tasa. Si no dispones de Certificado Electrónico o prefieres hacerlo de manera presencial no hay problema ya que lo puedes hacer en la oficina de atención al ciudadano o en la Junta Municipal más cercana a tu vivienda.
Debes tener en cuenta estos consejos o trucos:
- El contenedor de escombros que habitualmente se ve en las calles es el de 6 m3.
- El saco industrial para escombros más utilizado es el de 1 m3.
- El número de contenedores suele ser una unidad ya que lo normal es irlo cambiando según se va llenando.
- El índice fiscal de las calles 2026 lo tienes disponible aquí.
Esta licencia se deberá solicitar como mínimo con dos días de antelación a la ocupación de la vía pública. Este es el caso más habitual al colocar el contenedor ocupando una plaza de aparcamiento de coches.
Siempre que sea en una zona de estacionamiento de vehículos o con 15 días si lo que se ocupa es la acera, una zona peatonal o una zona especial de estacionamiento.
Amplía información en la Página del Ayuntamiento de Madrid y desde allí descargar los impresos necesarios para la licencia de contenedores.
TIPO DE LICENCIA QUE NECESITO PARA MI REFORMA
El Ayuntamiento de Madrid tiene un procedimiento muy sencillo para las licencias de obras en viviendas que vamos a explicar de forma clara para el caso concreto de la reforma de una vivienda.
Las licencias necesarias para cualquier tipo de obras vienen definidas en la Ordenanza 6/2022, de 26 de abril, de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas del Ayuntamiento de Madrid, que verás en muchos sitios referida con el acrónimo OLDRUAM y que puedes consultar aquí.
Volviendo a nuestro caso particular de las reformas de viviendas en Madrid existen tres tipos principales de licencia urbanística.
- Sin necesidad de licencia para reformas de pequeña envergadura (cambio de acabados, instalaciones básicas, pinturas, etc) cuando no estén protegidos arquitectónicamente.
- Declaración Responsable para reformas de mayor envergadura o reformas integrales que suponga el cambio de distribución de la vivienda o la instalación de un nuevo aire acondicionado por ejemplo, y siempre que no esté incluida en un edificio con algún tipo de protección arquitectónica.
- Procedimiento de licencia para toda obra que no esté en los casos anteriores o se encuentre en un edificio con algún tipo de protección arquitectónica, por ejemplo un Edificio catalogado Nivel I (integral o singular).
OBRAS DE REFORMAS QUE NO NECESITAN LICENCIA
No necesitan licencia de obra las pequeñas reformas de mantenimiento y conservación que se hacen en las viviendas.
Siempre que afecten a una sola vivienda y que el edificio no tenga ningún tipo de protección ni afecte a un elemento catalogado con protección en el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid.
Estas pequeñas obras de reforma que no necesitan licencia incluyen los siguientes trabajos:
- Pintar la casa
- Cambiar los solados del piso
- Cambiar alicatados en baños y cocinas
- Cambiar las puertas o armarios de la vivienda.
- Mejorar los yesos
- Cambio de instalaciones de la vivienda (saneamiento, agua, electricidad, calefacción…) siempre que las nuevas sean similares o de menor potencia a las existentes.
DECLARACIÓN RESPONSABLE PARA REFORMA DE VIVIENDAS
La declaración responsable urbanística, es un documento en el que el interesado manifiesta bajo su responsabilidad, de forma clara y precisa que la actuación urbanística que pretende realizar cumple con los requisitos exigidos en la normativa urbanística, que dispone de la documentación acreditativa del cumplimiento de los anteriores requisitos y que la pondrá a disposición del Ayuntamiento cuando le sea requerida.
Es decir, el propietario de la vivienda se hace responsable de que las obras de reforma de su vivienda cumplan la normativa vigente y que la documentación presentada sea la correcta. Hay que recordar que los proyectos, documentos y memorias técnicas deben ser suscritas por Técnico/a competente en los supuestos previstos en la normativa sectorial de aplicación.
La Declaración Responsable nos permite realizar obras de pequeña envergadura que no afecten a la estructura del edificio ni a ningún elemento catalogado con protección en el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid.
Técnicamente la normativa nos indica que todas las actuaciones urbanísticas que deban ser objeto de intervención municipal y no estén incluidas en el control por licencia serán los casos en los que aplica presentar una Declaración Responsable.
De forma sencilla y aplicado al caso de una reforma de vivienda, la Declaración Responsable nos permite realizar las siguientes obras menores en nuestra casa:
- Cambio de acabados de la vivienda.
- Cambio de las instalaciones propias de la casa ampliando su potencia.
- Incluir nuevas instalaciones como por ejemplo un aire acondicionado.
- Modificar la distribución de la vivienda de forma parcial o integral.
La información general que nos solicitarán en el Ayuntamiento es:
- Impreso de solicitud que se realiza «en línea» en el que se identifica al titular de la actuación y, en su caso, de su representante. El objeto de la declaración responsable, la dirección de la actuación, código identificativo del local o edificio, superficie de la parcela, vivienda, inmueble o local, con su referencia catastral.
- Se debe hacer expresa mención de que la actuación no se realiza sobre un inmueble declarado Bien de Interés Cultural o catalogado por el planeamiento municipal con el nivel máximo de protección.
- La descripción de la actuación deberá quedar reflejada en el proyecto o en la documentación técnica que corresponda en cada caso, debiéndose presentar siempre junto con el modelo normalizado.
- Plazo previsto para la finalización de la reforma de la vivienda.
- Declaración de que la actuación cumple la normativa urbanística vigente.
- Declaración de que la actuación cumple los criterios generales de la comisión competente en materia de protección del patrimonio histórico-artístico y natural municipal recogidos en la Disposición adicional tercera cuando sean exigibles o, en su caso, que dispone del dictamen favorable emitido por las comisiones de patrimonio que acredita la viabilidad de la actuación en lo relativo a la protección del patrimonio haciendo constar el número de expediente con el que se haya tramitado la consulta urbanística especial.
- Declaración de que se dispone de la documentación e informes preceptivos que acredita el cumplimiento de los requisitos exigidos por la normativa urbanística objeto de intervención municipal.
La documentación relativa a la reforma de la vivienda debe incluir al menos estos documentos:
- Plano de situación del edificio en el Callejero de Madrid.
- Memoria descriptiva de las obras que se pretende realizar.
- Planos o croquis, a escala, acotados, de planta y/o sección y/o alzado que reflejen el estado actual de la vivienda.
- Planos o croquis, a escala, acotados, de planta y/o sección y/o alzado que reflejen el estado reformado de la vivienda.
- Presupuesto de las obras e instalaciones fijas a precios de mercado
- Impreso de liquidación de las tasas (ICIO) con el sello pagado de la entidad bancaria.
Aunque en función de las obras que realicemos nos podrán solicitar información complementaria para definir por completo las obras de nuestra vivienda. Por lo que recomendamos revisar la web del Ayuntamiento según la obra que tengamos que hacer.
Entrega correctamente toda la documentación
Toda esta documentación se tramita online desde la web del Ayuntamiento aunque en ocasiones se puede entregar en la oficina de atención al ciudadano o en la Junta Municipal más cercana a tu vivienda.
Los efectos de la declaración responsable se producirán desde el día en que la misma tenga entrada en el registro del Ayuntamiento siempre que vaya acompañada de la documentación necesaria.
Acuérdate que te hará falta la licencia para la instalación de contenedores en la vía pública del que hemos hablado al inicio del artículo.
Más información en la página del Ayuntamiento de Madrid.
PROCEDIMIENTO DE LICENCIA URBANÍSTICA
Las obras de reforma de vivienda que requieran un proyecto técnico de obras de edificación (por ejemplo alteraciones de fachada o cambios en la estructura del edificio tales como aperturas de huecos en muros de carga, cambios de pilares o vigas) o que se trate de un edificio catalogado o que dispongan de algún tipo de protección de carácter ambiental o histórico-artístico.
Y siempre necesitan la redacción de un proyecto técnico de reforma de vivienda por parte de un arquitecto o técnico competente.
Para tramitar la licencia de obras se necesita:
- Solicitud normalizada acompañada del resto de documentación.
- Proyecto técnico o, en su caso, documentación técnica, suscrito por técnico competente. En caso de que el proyecto no esté visado, se acompañará documento acreditativo de la identidad y habilitación profesional del técnico autor del mismo. Un certificado del Colegio Profesional.
- Declaración del técnico o de los técnicos autores de la conformidad de lo proyectado a la ordenación urbanística, que incluya el certificado de viabilidad geométrica, en su caso.
- Impresos de autoliquidación de la Tasa por Prestación de Servicios Urbanísticos, del Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras.
La documentación relativa al protecto técnico para la licencia
Queda a criterio del técnico que firme el proyecto y del tipo de obra que se va a realizar la documentación necesaria para el proyecto, pero en términos generales incluiría:
- Plano de situación en el Callejero de Madrid.
- Planos, secciones y alzados del estado actual.
- Planos, secciones y alzados del estado reformado.
- Planos de las nuevas instalaciones proyectadas.
- Memoria descriptiva y constructiva de la reforma.
- Justificaciones necesarias de las obras que se van a ejecutar (cálculos de estructuras, instalaciones, fichas técnicas de maquinaria, emisiones de ruidos, etc).
- Presupuesto de las obras e instalaciones fijas a precios de mercado
Una vez presentada toda la documentación se debe esperar a la concesión de la licencia por parte del Ayuntamiento para el inicio de las obras. Este plazo suele ser de dos a tres meses pero depende mucho de cada momento.
Más información en la página del Ayuntamiento.
CONSEJOS FINALES
El Ayuntamiento de Madrid pone a disposición de los ciudadanos un asistente sobre el procedimiento que debes hacer y que te recomendamos probar para salir de cualquier duda que puedas tener.
Puedes acceder al asistente o pedir cita en cualquiera de los puntos de información urbanística que Madrid tiene disponibles.
En Arquitectos Madrid 2.0 estamos especializados en reformas integrales de viviendas. Descubre nuestra forma de trabajar y solicita el presupuesto para el proyecto o reforma de su vivienda en Madrid.
Puedes contactar con nosotros a través del presente formulario
Este artículo ha sido actualizado por última vez el 19/05/2025 por lo que recomendamos que revises cualquier cambio posterior ya que la información aquí expuesta en ningún caso sustituye a las normativas vigenetes ni a las indicaciones que realicen los técnicos del Ayuntamiento.