Entre nuestros servicios como Arquitectos profesionales ofrecemos el Asesoramiento en la compra de viviendas de segunda mano, un servicio que muchos de nuestros clientes agradecen porque les permite asegurar su inversión antes de adquirir su nueva vivienda en Madrid. En el presente post, os queremos dar algunas pistas sobre lo que debemos tener en cuenta antes de meternos en la compra de una casa de segunda mano.
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-¿Qué debe comprobar un posible comprador que esté buscando adquirir una vivienda de segunda mano?
Lo más importante es comprobar que la estructura general esté en buen estado, que no existan muros de carga que nos impidan adecuar la nueva distribución, además de la ubicación y número de bajantes que dispone la casa. Y por supuesto, que cumpla unas muy buenas condiciones higiénicas, una buena orientación, a ser posible que disponga de ventilación cruzada (mediante la apertura de huecos en dos fachadas opuestas) y comprobar en el caso de sótanos o de áticos que no existan problemas de presencia de humedades, o bien carezca de aislamiento térmico.
-¿Cuáles son los elementos que deben ser inspeccionados en una vivienda de segunda mano para saber su estado?
Los principales aspectos que debemos inspeccionar son el estado de la estructura general; si la finca presenta problemas estructurales seguramente tengamos que afrontar una fuerte derrama para su arreglo futuro, o incluso existen casos en que los defectos son tan graves que se considera el expediente de ruina para demoler el edificio. Otro aspecto importante son las instalaciones generales, especialmente la disposición de las bajantes que condicionarán muchísimo la nueva distribución que queramos realizar. También debemos fijarnos en las alturas libres, especialmente cuando en reformas se suele instalar un falso techo continuo en la vivienda; la planeidad de los suelos, si existe mucho desnivel en el solado, nos va a suponer un gasto importante el arreglarlo, el estado de las paredes y su terminación, sobre todo si vamos a poder alisar las mismas fácilmente o vamos a tener que renovar los yesos.
En general son muchos los aspectos en que debemos fijarnos a la hora de adquirir un inmueble y conviene ser asesorados por un técnico experto en la materia. Y no debemos olvidar solicitar el estado de la vivienda en cuanto a su adecuación a la normativa vigente y por supuesto el estar libre de cargas o deudas.
-¿Cómo detectar los defectos de humedades?
Normalmente se aprecian a simple vista, mediante manchas en las paredes (normalmente de color amarillento) o bien con la aparición de zonas mohosas de color verde oscuro a negro en las mismas. También en las zonas donde están alicatadas las paredes, suele saltar el azulejo, o bien en los solados con la presencia de tablas de la tarima o parquet, así como de baldosas levantadas. En este sentido también debemos observar si ha sido una humedad que ya se ha subsanado, o bien es una humedad recurrente y que nos puede seguir dando problemas en el futuro.
-¿Cómo podemos comprobar que la instalación de fontanería está bien: tuberías, desagües, posibles atrancos?
También suele detectarse a simple vista y muchas veces por el olfato. En muchas ocasiones llegamos a una casa y huele mal, esto puede ser debido a que el sifón del inodoro o de alguno de los sanitarios está vacío, o bien porque existen atrancos en la red. Si vemos que la red de tuberías no es de cobre, sabemos que debemos cambiarla por una nueva, o bien si es de cobre y lleva mucho tiempo instalada es posible que al abrir el grifo el agua salga con color o bien con poca presión.
-En la instalación eléctrica ¿cómo podemos saber qué la potencia es suficiente o que el sistema de cableado es el adecuado?
Todo el cableado nuevo debe ser libre de halógenos y adaptada la red eléctrica al Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios (RITE). Salvo las viviendas más modernas, casi ninguna está adaptada y cuando compramos una vivienda de segunda mano lo mejor es renovar la instalación eléctrica, adaptar el cableado, así como el cuadro, especialmente los limitadores de potencia (no sobredimensionar los mismos) y emplear diferenciales de primera calidad. La potencia que vamos a necesitar dependerá de nuestras necesidades y por las facturas anteriores sabremos qué potencia instalada tenía el anterior propietario y sí debemos adaptarla o no a las mismas. En el caso de modificar la potencia, también debemos contratar un nuevo boletín eléctrico al instalador oficial.
-¿El certificado de eficiencia energética de las viviendas nos es útil para determinar los posibles defectos que presente una vivienda de segunda mano o pueden existir defectos que no queden recogidos en la calificación de la vivienda?
No se debe confundir el certificado de eficiencia energética de las viviendas como un seguro de la misma, el certificado como expresa en su nombre, estudia la eficiencia energética de la vivienda. Es decir, si consume más o menos energía a la hora de ser habitada, pero no se mete en temas constructivos del ámbito estructural o de fallos estéticos. Eso sí nos viene muy bien el mismo, para saber si vamos a tener que consumir más energía a la hora de calentar o refrigerar la vivienda, si las ventanas o los huecos de la misma cuentan con rotura de puentes térmicos, si la unión entre muros de fachada y forjados está bien resuelta, si disponemos de cámara con aislamiento y así de muchísimos detalles, eso sí, todos relacionados con el aspecto del consumo energético, nada más.
Esperamos que todos estos consejos os sean de gran utilidad a la hora de comprar una vivienda de segunda mano y si queréis poneros en contacto con nosotros podéis rellenar el siguiente formulario:
Asesoramiento en la compra de viviendas de segunda mano en Madrid
