Este artículo tiene como objetivo ayudarte sobre el procedimiento y los trámites a realizar a la hora de hacer una reforma en tu vivienda.
La información facilitada en el presente artículo es complementaria a la que ofrece el Ayuntamiento por la vía de las consultas urbanísticas, por lo que en ningún caso sustituye a las mismas ni prejuzga la normativa que resulte de aplicación en la correspondiente tramitación administrativa.
Licencias de obra para reformar una casa
¿Qué licencias o trámites necesito para reformar mi casa en Madrid?
Esta pregunta nos la hacemos todos a la hora de plantearnos la reforma de nuestra vivienda y la respuesta es bien sencilla, depende de los trabajos que se realicen y del tipo de obra.
Aunque es un procedimiento sencillo, desde Arquitectos Madrid 2.0 os dejamos esta hoja de ruta sobre los pasos a seguir.
Reformas integrales de viviendas por Arquitectos Madrid 2.0
LICENCIA PARA SACO O CONTENEDOR DE ESCOMBROS EN MADRID
Independientemente del tipo de obra que vayamos a hacer en nuestra vivienda. Es casi seguro que vamos a generar escombros y por lo tanto vamos a necesitar una autorización para la ocupación de la vía pública con un saco o contenedor de escombros.
El procedimiento es bastante sencillo y se realiza de forma telemática desde la web del Ayuntamiento de Madrid. Desde la plataforma se rellenan los impresos y se paga la tasa. Si no dispones de Certificado Electrónico o prefieres hacerlo de manera presencial no hay problema ya que lo puedes hacer en la oficina de atención al ciudadano o en la Junta Municipal más cercana a tu vivienda.
Debes tener en cuenta estos consejos o trucos:
- El contenedor de escombros que habitualmente se ve en las calles es el de 6 m3.
- El saco industrial para escombros más utilizado es el de 1 m3.
- El número de contenedores suele ser una unidad ya que lo normal es irlo cambiando según se va llenando.
- El índice fiscal de las calles 2025 lo tienes disponible aquí.
Esta licencia se deberá solicitar como mínimo con dos días de antelación a la ocupación de la vía pública. Este es el caso más habitual al colocar el contenedor ocupando una plaza de aparcamiento de coches.
Siempre que sea en una zona de estacionamiento de vehículos o con 15 días si lo que se ocupa es la acera, una zona peatonal o una zona especial de estacionamiento.
Amplía información en la Página del Ayuntamiento de Madrid y desde allí descargar los impresos necesarios para la licencia de contenedores.
TIPO DE LICENCIA QUE NECESITO PARA MI REFORMA
El Ayuntamiento de Madrid tiene un procedimiento muy sencillo para las licencias de obras en viviendas que vamos a explicar de forma clara para el caso concreto de la reforma de una vivienda.
Las licencias necesarias para cualquier tipo de obras vienen definidas en la Ordenanza 6/2022, de 26 de abril, de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas del Ayuntamiento de Madrid, que verás en muchos sitios referida con el acrónimo OLDRUAM y que puedes consultar aquí.
Volviendo a nuestro caso particular de las reformas de viviendas en Madrid existen tres tipos principales de licencia urbanística.
- Sin necesidad de licencia para reformas de pequeña envergadura (cambio de acabados, instalaciones básicas, pinturas, etc) cuando no estén protegidos arquitectónicamente.
- Declaración Responsable para reformas de mayor envergadura o reformas integrales que suponga el cambio de distribución de la vivienda o la instalación de un nuevo aire acondicionado por ejemplo, y siempre que no esté incluida en un edificio con algún tipo de protección arquitectónica.
- Procedimiento de licencia para toda obra que no esté en los casos anteriores o se encuentre en un edificio con algún tipo de protección arquitectónica, por ejemplo un Edificio catalogado Nivel I (integral o singular).
OBRAS DE REFORMAS QUE NO NECESITAN LICENCIA
No necesitan licencia de obra las pequeñas reformas de mantenimiento y conservación que se hacen en las viviendas.
Siempre que afecten a una sola vivienda y que el edificio no tenga ningún tipo de protección ni afecte a un elemento catalogado con protección en el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid.
Estas pequeñas obras de reforma que no necesitan licencia incluyen los siguientes trabajos:
- Pintar la casa
- Cambiar los solados del piso
- Cambiar alicatados en baños y cocinas
- Cambiar las puertas o armarios de la vivienda.
- Mejorar los yesos
- Cambio de instalaciones de la vivienda (saneamiento, agua, electricidad, calefacción…) siempre que las nuevas sean similares o de menor potencia a las existentes.
DECLARACIÓN RESPONSABLE PARA REFORMA DE VIVIENDAS
La declaración responsable urbanística, es un documento en el que el interesado manifiesta bajo su responsabilidad, de forma clara y precisa que la actuación urbanística que pretende realizar cumple con los requisitos exigidos en la normativa urbanística, que dispone de la documentación acreditativa del cumplimiento de los anteriores requisitos y que la pondrá a disposición del Ayuntamiento cuando le sea requerida.
Es decir, el propietario de la vivienda se hace responsable de que las obras de reforma de su vivienda cumplan la normativa vigente y que la documentación presentada sea la correcta. Hay que recordar que los proyectos, documentos y memorias técnicas deben ser suscritas por Técnico/a competente en los supuestos previstos en la normativa sectorial de aplicación.
La Declaración Responsable nos permite realizar obras de pequeña envergadura que no afecten a la estructura del edificio ni a ningún elemento catalogado con protección en el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid.
Técnicamente la normativa nos indica que todas las actuaciones urbanísticas que deban ser objeto de intervención municipal y no estén incluidas en el control por licencia serán los casos en los que aplica presentar una Declaración Responsable.
De forma sencilla y aplicado al caso de una reforma de vivienda, la Declaración Responsable nos permite realizar las siguientes obras menores en nuestra casa:
- Cambio de acabados de la vivienda.
- Cambio de las instalaciones propias de la casa ampliando su potencia.
- Incluir nuevas instalaciones como por ejemplo un aire acondicionado.
- Modificar la distribución de la vivienda de forma parcial o integral.
La información general que nos solicitarán en el Ayuntamiento es:
- Impreso de solicitud que se realiza «en línea» en el que se identifica al titular de la actuación y, en su caso, de su representante. El objeto de la declaración responsable, la dirección de la actuación, código identificativo del local o edificio, superficie de la parcela, vivienda, inmueble o local, con su referencia catastral.
- Se debe hacer expresa mención de que la actuación no se realiza sobre un inmueble declarado Bien de Interés Cultural o catalogado por el planeamiento municipal con el nivel máximo de protección.
- La descripción de la actuación deberá quedar reflejada en el proyecto o en la documentación técnica que corresponda en cada caso, debiéndose presentar siempre junto con el modelo normalizado.
- Plazo previsto para la finalización de la reforma de la vivienda.
- Declaración de que la actuación cumple la normativa urbanística vigente.
- Declaración de que la actuación cumple los criterios generales de la comisión competente en materia de protección del patrimonio histórico-artístico y natural municipal recogidos en la Disposición adicional tercera cuando sean exigibles o, en su caso, que dispone del dictamen favorable emitido por las comisiones de patrimonio que acredita la viabilidad de la actuación en lo relativo a la protección del patrimonio haciendo constar el número de expediente con el que se haya tramitado la consulta urbanística especial.
- Declaración de que se dispone de la documentación e informes preceptivos que acredita el cumplimiento de los requisitos exigidos por la normativa urbanística objeto de intervención municipal.
La documentación relativa a la reforma de la vivienda debe incluir al menos estos documentos:
- Plano de situación del edificio en el Callejero de Madrid.
- Memoria descriptiva de las obras que se pretende realizar.
- Planos o croquis, a escala, acotados, de planta y/o sección y/o alzado que reflejen el estado actual de la vivienda.
- Planos o croquis, a escala, acotados, de planta y/o sección y/o alzado que reflejen el estado reformado de la vivienda.
- Presupuesto de las obras e instalaciones fijas a precios de mercado
- Impreso de liquidación de las tasas (ICIO) con el sello pagado de la entidad bancaria.
Aunque en función de las obras que realicemos nos podrán solicitar información complementaria para definir por completo las obras de nuestra vivienda. Por lo que recomendamos revisar la web del Ayuntamiento según la obra que tengamos que hacer.
Entrega correctamente toda la documentación
Toda esta documentación se tramita online desde la web del Ayuntamiento aunque en ocasiones se puede entregar en la oficina de atención al ciudadano o en la Junta Municipal más cercana a tu vivienda.
Los efectos de la declaración responsable se producirán desde el día en que la misma tenga entrada en el registro del Ayuntamiento siempre que vaya acompañada de la documentación necesaria.
Acuérdate que te hará falta la licencia para la instalación de contenedores en la vía pública del que hemos hablado al inicio del artículo.
Más información en la página del Ayuntamiento de Madrid.
PROCEDIMIENTO DE LICENCIA URBANÍSTICA
Las obras de reforma de vivienda que requieran un proyecto técnico de obras de edificación (por ejemplo alteraciones de fachada o cambios en la estructura del edificio tales como aperturas de huecos en muros de carga, cambios de pilares o vigas) o que se trate de un edificio catalogado o que dispongan de algún tipo de protección de carácter ambiental o histórico-artístico.
Y siempre necesitan la redacción de un proyecto técnico de reforma de vivienda por parte de un arquitecto o técnico competente.
Para tramitar la licencia de obras se necesita:
- Solicitud normalizada acompañada del resto de documentación.
- Proyecto técnico o, en su caso, documentación técnica, suscrito por técnico competente. En caso de que el proyecto no esté visado, se acompañará documento acreditativo de la identidad y habilitación profesional del técnico autor del mismo. Un certificado del Colegio Profesional.
- Declaración del técnico o de los técnicos autores de la conformidad de lo proyectado a la ordenación urbanística, que incluya el certificado de viabilidad geométrica, en su caso.
- Impresos de autoliquidación de la Tasa por Prestación de Servicios Urbanísticos, del Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras.
La documentación relativa al protecto técnico para la licencia
Queda a criterio del técnico que firme el proyecto y del tipo de obra que se va a realizar la documentación necesaria para el proyecto, pero en términos generales incluiría:
- Plano de situación en el Callejero de Madrid.
- Planos, secciones y alzados del estado actual.
- Planos, secciones y alzados del estado reformado.
- Planos de las nuevas instalaciones proyectadas.
- Memoria descriptiva y constructiva de la reforma.
- Justificaciones necesarias de las obras que se van a ejecutar (cálculos de estructuras, instalaciones, fichas técnicas de maquinaria, emisiones de ruidos, etc).
- Presupuesto de las obras e instalaciones fijas a precios de mercado
Una vez presentada toda la documentación se debe esperar a la concesión de la licencia por parte del Ayuntamiento para el inicio de las obras. Este plazo suele ser de dos a tres meses pero depende mucho de cada momento.
Más información en la página del Ayuntamiento.
CONSEJOS FINALES
El Ayuntamiento de Madrid pone a disposición de los ciudadanos un asistente sobre el procedimiento que debes hacer y que te recomendamos probar para salir de cualquier duda que puedas tener.
Puedes acceder al asistente o pedir cita en cualquiera de los puntos de información urbanística que Madrid tiene disponibles.
En Arquitectos Madrid 2.0 estamos especializados en reformas integrales de viviendas. Descubre nuestra forma de trabajar y solicita el presupuesto para el proyecto o reforma de su vivienda en Madrid.
Puedes contactar con nosotros a través del presente formulario
Este artículo ha sido actualizado por última vez el 19/05/2025 por lo que recomendamos que revises cualquier cambio posterior ya que la información aquí expuesta en ningún caso sustituye a las normativas vigenetes ni a las indicaciones que realicen los técnicos del Ayuntamiento.
Joaquín dice
Me gustaría saber qué permisos necesarios para hacer nuevos tejado , insolación de apartamentos , instalaciónes de electricidad y gas de las partes comunes del edificio ,dije de prévenir a los inquilinos y saber sobre todo si puedo hacerlo durante el confinamiento , gracias
Arquitectos Madrid 2.0 dice
Hola Joaquín, los permisos dependen de cada término municipal, con lo que nuestra recomendación es que realices una consulta al técnico municipal y te ayudará mejor que nadie a entender cómo tramitar los permisos necesarios.
Ana Belén dice
Buenos días,
Muchas gracias por el artículo porque queda muy explicado aunque a mí hay un punto en el que me surge una duda: No me queda claro la diferencia entre la solicitud de actuación y el no pedir licencia. En ambas está descrita en cambio de instalaciones por tanto no sé si quedo exenta de pedir la solicitud de actuación ó puedo hacer la reforma libremente.
Gracias de antemano.
Arquitectos Madrid 2.0 dice
Hola Ana Belén,
Nuestra recomendación es siempre valorar la necesidad de licencia o no con la junta municipal correspondiente. En cuanto a su consulta en concreto, hay que valorar si el cambio de instalaciones es completo, es decir de las instalaciones generales de la vivienda, lo que supone una modificación sustancial de las mismas, o bien se trata de pequeñas actuaciones y/o modificaciones parciales, cambio de un grifo de posición o de un punto de luz o enchufe, que no modificaría por tanto la instalación general completa.
Saludos
Rubén dice
Hola,
Este Post contempla la INSTRUCCIÓN 1/2020 que modifica la Comunicación previa para pequeñas reformas y determinadas actividades.
https://sede.madrid.es/sites/v/index.jsp?vgnextoid=929b619caea66410VgnVCM1000000b205a0aRCRD&vgnextchannel=23a99c5ffb020310VgnVCM100000171f5a0aRCRD
Gracias
Rubén dice
Mi anterior comentario era una pregunta
Gracias.
Arquitectos Madrid 2.0 dice
Hola Rubén,
El post es anterior a los recientes cambios en la normativa de gestión de licencias por lo que no está contemplado lo que indicas.
Actualmente las licencias de reforma se tramitan con el procedimiento de Comunicación previa que permite el inicio más rápido de las obras pero asumiendo el propietario cualquier cambio que se tenga que hacer posteriormente para cumplir la normativa.
Un saludo
Jesús María García Bueno dice
quisiera saber si la reforma es menor y no necesita ni siquiera Declaración Responsable, en este caso ¿también hay que pagar la Tasa de Prestación de Servicios Urbanísticos y el ICIO?. Se trata de una vivienda en Madrid capital
Arquitectos Madrid 2.0 dice
Hola Jesús,
Muchas gracias por su consulta. En general para las reformas en la comunidad de Madrid suele ser necesario presentar una declaración responsable. Es importante consultar con el técnico municipal si a la hora de realizar la reforma esta documentación no sería necesaria, aquí os aconsejamos siempre que para estar seguros al 100% hay que consultar al propio ayuntamiento.
Maribel Perrz dice
Hola, tras consultar en mi distrito en Madrid, para una Obra menos en la comunidad de vecinos solo hemos de hacer una declaración responsable. Nuestro administrador insiste que para ello hay que contratar una arquitecto y desde mi punto de vista no es “obligatorio”, solo hay que hacer la gestión telemática. Sabrían indicarme de alguna oficina de este tipo de gestiones en Madrid con la que poder llevar esta gestión minima? Gracias
Arquitectos Madrid 2.0 dice
Hola Maribel, Para la gestión de cualquier tipo de licencia se puede hacer directamente Online desde la web del Ayuntamiento. Es necesario el certificado electrónico de la persona que lo presente. Ya que se trata de una Comunidad será seguramente necesario una autorización de la Comunidad a esa persona para poder presentarlo, o que sea el Presidente o Administrador que ya están autorizados para ello. Un saludo
sergio dice
Solo un apunte, al leer el artículo hay algo que creo no es correcto:
Declaración Responsable para reformas de pequeña envergadura y no necesiten proyecto
Hay declaraciones responsables que SI necesitan proyecto, por ejemplo las piscinas o actuaciones en estructura que no afecten al conjunto del edificio.
Por si os sirve. Un saludo
Arquitectos Madrid 2.0 dice
Hola Sergio,
EL artículo está centrado en las licencias de reformas de vivienda, por eso no hemos contemplado el caso de una licencia para piscina que es algo muy concreto. Por otro lado cualquier intervención a nivel de estructura requiere de proyecto técnico como bien dices y generalmente SI afecta al conjunto de la estructura del edificio, por lo que sería más correcto presentarlo como Procedimiento Ordinario
Chema dice
Hola,
muchas gracias por el post, está explicado todo de forma muy sencilla.
Tengo una pregunta. Voy a cambiar las ventanas de mi casa, vivo en un 4º piso y es exterior. vivo en la ciudad de Madrid, distrito centro. ¿Esto requeriría de una declaración responsable?
Muchas gracias,
Arquitectos Madrid 2.0 dice
Hola Chema,
Te recomendamos que hagas una consulta urbanística al respecto, porque dependiendo de cómo sea el cambio de las mismas, el edificio en el que se encuentren, es posible que os soliciten un proyecto de fachada para ello, por lo que siempre recomendamos consultar con los técnicos municipales cualquier decisión que afecte a cubierta, fachada o cualquier elemento común que no sea exclusivamente privativo de la vivienda.
Un saludo
Juan dice
Hola
Gracias por el artículo! Tengo una duda…
El caso es una pequeña reforma en la que se presentó Declaración responsable con la documentación asociada (croquis, pequeña memoria, presupuesto…) pero no era necesario proyecto y no ha habido dirección de obra por arquitecto. Meses después, dan Favorable la DR, pero piden certificado final de obra visado o no por arquitecto si procediera o, de no ser así, declaración de fin de obra firmada por el responsable. ¿Quién podría firmar este documento y qué debería contener? El promotor? El constructor? Muchas gracias!
Arquitectos Madrid 2.0 dice
Buenos días Juan,
Disculpa la demora en responder, pero es complicado que podamos atender a todas las consultas por este medio.
En principio debería servir con una instancia general que se incorpore al Ayuntamiento firmada por el propietario de la vivienda y autor de la Declaración Responsable, al no haberse requerido para la ejecución de las obras un proyecto firmado por un técnico, ni haber sido necesaria la realización de una dirección de obra de las mismas.
No obstante si puedes consulta con el informador urbanístico de tu localidad para que pueda resolverte más claramente esta duda.
Un cordial saludo